房地产之外再开航道，富力地产的“豪华酒店”之路
编辑：admin 日期：2019-12-09 18:21:01 / 人气：
在酒店发展方面，两年前以近200亿买下万达74家酒店的世纪交易，给富力带来不小争议。恰逢房地产行业调控升级，有人说富力虎落平阳，也有人说富力是另辟蹊径。那么，酒店行业这条路到底好走吗？富力又走得如何？
十五载长耕
富力集团成立于上个世纪90年代，主营业务为房地产开发。2001年末，富力在广州完成旧改项目达10个，总开发建筑面积超250万平方米，初露头角。次年，富力以32亿元投得当时国内最大的公开招标地块项目北京富力城，北上进军，一鸣惊人。
2005年，富力于港交所上市，成为首家纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业。此后，富力响应“走出去”战略开拓海外市场，升级跨国房地产开发企业。发展至今，富力已进驻国内外超过140个城市和地区，累计拥有超过420个标杆精品项目，连续九年被行业协会授予“中国房地产开发企业综合实力10强”“中国房地产开发企业10强”荣誉称号，综合实力持续位居国内房地产开发企业排名前列，被称为“华南五虎之首”。
而富力布局酒店行业，早从2004年就已开始。彼时，富力是中国最早一批引入丽思卡尔顿、万豪、凯悦、洲际、希尔顿等国际品牌的开发商之一，酒店多选址在一、二线城市与核心枢纽城市，在各个城市中也均处于核心区域。
不过，入局初期，富力在酒店领域的扩张并不快，截至2016年底，富力只拥有14家在运营中的酒店，在建或关业筹备中的酒店10家。平均下来，每年开业1家，即便算上筹备的，一年也不到2家。
2017年，时逢王健林转手万达酒店资产及文旅项目。富力果断出手，最终以189.55亿元的对价收购万达商业地产的74家酒店，包括大连万达中心写字楼。经此一举，富力成功弯道超车，成为全球最大的豪华酒店业主。
截至目前，富力已拥有90家运营中的酒店，包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。其中五星级酒店为86家，占比96%。酒店总建筑面积超395万平方米，房间数为27173间。叠加15年耕耘沉淀下来的高端酒店运营管理经验，在酒店行业，富力已可以说无出其右。
为什么是酒店行业
可是好好的房地产行业做着，富力为什么要花大力气在其他领域耕作追索呢？
股票市场素有“不把鸡蛋放进一个篮子里”的说法。万事通理，其他市场也是如此。富力的多元化布局，一者可避风险，一者可求收益。
近年来，房地产行业过热，相关部门频频喊话“房住不炒”，银行对房产开发业务相关的贷款也在收紧。市场运行自有其规律，于房地产行业而言，目前已步入转轨期，众多房企都在进行新业态和多元化布局。富力作为头部房企，秉持“紧贴城市脉搏，构筑美好生活”的发展宗旨，提供优质房产项目，而非忽视市场规律，也符合情理。
那么，为什么是酒店行业呢？而且一做就是十五年？
首先，酒店作为持有型物业，运营得当，进可获取稳定现金流，退可进行资产证券化补充流动性。早在2014年，央行与原银监会就曾联合发文称，积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点。今年2月，中国REITs联盟秘书长王刚曾指出，REITs发展大有可为，将成为房产企业“去杠杆”、促进股权投融资的有力武器。据了解，富力已适当挑选部分酒店资产进行资产证券化运作，并向上交所申报酒店类REITs项目。
其次，酒店品牌的壮大，还能反哺房地产等业务，企业可对外输出酒店品牌，走上轻重资产并举之路。并且在资本市场上，通过投资酒店获取丰厚收益也早有例证。2007年末，金融危机来临之际，美国规模最大的上市投资管理公司黑石集团，通过杠杆交易斥资260亿美元收购希尔顿，此后不断优化运营推动希尔顿上市。自2014年以来，黑石集团逐步减持希尔顿股票，并在2018年清仓，11年获利140亿美元。
除此之外，政策环境等也对酒店行业有所助力。
今年8月，国办印发《关于加快发展流通促进商业消费的意见》，提出顺应商业变革和消费升级趋势，鼓励运用大数据、云计算、移动互联网等现代信息技术，促进商旅文体等跨界融合，形成更多流通新平台、新业态、新模式。
9月30日，财政部、税务总局联合公告：2019年10月1日至2021年12月31日，允许生活性服务业纳税人按照当期可抵扣进项税额加计15%，抵减应纳税额。餐饮、住宿、旅游等细分行业均有涉及。北京国家会计学院教授李旭红分析称，抵减比例越高，企业应纳税额会越小，两项附加会更少，总体税金成本会更少，企业可盈利的空间会增大。
日前，东方证券在一份酒店行业研报中指出，十一月PMI重回扩张区间，经济运营企稳迹象显露。自二季度以来入住率改善带来的基本面向好继续，长期看行业前景仍大。
富力走得如何
十五年来潜心耕耘，富力在酒店行业的路越走越熟、越走越宽。
从2004年涉足酒店行业到2017年，富力的酒店项目发展已具备相当规模。2015年至2017年期间，富力酒店板块收益按复合增长率29%，增长至人民币23.75亿。2019年上半年，酒店运营收入达33.7亿元，经营净利润增长7%至6.3亿元。截至2019年6月，根据第三方评估机构估算，富力运营中90家酒店市场估值近520亿，较整体酒店资产账面价值高34%。
此外，从衡量饭店客房经营水平和投资回报的一项重要指标每可售房收入(RevPAR)来看，富力酒店板块每可售房收入的同比增速优于全国，在2019年中国内地整体酒店的每可售房收入进入负增长的表现下，富力酒店板块资产包总体每可售房收入基本保持与去年同期一致的水平。
来源：Wind
Wind数据显示，2019年中期业绩发布后，瑞银将富力的评级从中性调为增持，摩根大通、花旗银行等国际投行维持对富力的买入投资评级。瑞银在报告中指出，富力可出售资源充足，加上在旧改范畴具有优势，故将资产净值(NAV)估算提高3%，评级由“中性”升至“跑赢大市”。花旗银行对富力的评价是“估值吸引，盈利加速强劲”，摩根大通认为“富力是一个拥有成长性、利润率、股息率及确定性的组合”。
在奖项方面，入局以来，富力六次获得中国酒店业最佳业主称号，以及丽思卡尔顿亚太区最大业主、亚洲最佳酒店雇主的荣誉，旗下酒店也多次获得奖项。如成都富力丽思卡尔顿酒店获得2019搜狐旅游酒店大赏年度豪华酒店称号、广州柏悦酒店获得2019广州米其林指南餐盘奖、大连康莱德酒店获得中国十大最具魅力酒店称号等等。
富力的成绩也得到了合作者的肯定。作为富力集团酒店管理多年的合作方，全球酒店行业巨头万豪国际酒店集团高级副总裁林聪认为：“富力现在是亚太地区持有高档和豪华酒店物业数量最多的业主，也是万豪中国区最大的合作伙伴之一。双方的合作基于互相尊重、信任以及专业。”
此外，在不久前的双11期间，富力旗下丽思卡尔顿、柏悦、康莱德、威斯汀、希尔顿、万达文化等22个国际知名品牌，在全国71座城市的共90家酒店举行联合大促，汇总千款超值产品。数据显示，富力酒店双11活动总成交额超1684万元，活动首日交易额即突破300万元，活动期间产品成交份数超5万份。这也可以对富力酒店行业的成绩说明一二。
几天前，华美顾问机构首席知识官赵焕焱在采访中表示，目前国内酒店行业由增量市场进入存量市场，中低端连锁酒店供大于求，该类产品进入门槛偏低，经营业绩2018年二季度开始进入下降通道，未来酒店行业的发展趋势是高端产品。
高端定位、豪华酒店，这是富力在做的，也是富力擅长的。
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